Antecontractul de vânzare – cumpărare. Ce presupune acesta? Avocat Alexandra Florentina STANCIU din cadrul CA CIUCHI explică !
În societatea actuală promisiunea de vânzare – cumpărare reprezintă o regulă în materie de dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun prin cumpărare.
Aceasta este prezentă în tranzacții, în special, între persoanele fizice sau între o persoană fizică și o persoană juridică.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Este sinonim cu antecontractul, așa cum mai este întâlnit în termeni populari, constă în promisiunea făcută de către vânzător că va vinde. Totodată este și promisiunea cumpărătorului că va achiziționa respectivul bun.
Astfel, părțile se obligă prin intermediul acestor antecontracte ca în viitor, la o dată agreată de comun acord de părți, să încheie un contract de vânzare.
Promisiunea, ca orice act juridic, va trebui să îndeplinească condițiile de valabilitate, respectiv:
- obiect;
- capacitate;
- consimțământ;
- cauză.
Ai nevoie de un AVOCAT SPECIALIZAT pentru întocmirea unui antecontract de vânzare – cumpărare sau pentru altă situație referitoare la vânzarea unui bun imobil?
Contactați-ne folosind formularul de mai jos!
Cel mai des antecontractele sunt întâlnite în situația în care vrem să înstrăinăm (să vindem) un bun imobil.
Este cunoscut deja faptul că, pentru a achiziționa un bun imobil (un teren, o casă sau un apartament), este necesar să ne prezentăm la un notar public pentru a semna contractul de vânzare în fața acelui notar.
Este însă necesară prezentarea la un notar pentru a autentifica o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare?
NU este necesară prezentarea la un notar!
O promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare se poate încheia și sub semnătură privată.
În ipoteza unei promisiuni bilaterale părțile doar se obligă ca în viitor să vândă, respectiv să cumpere.
Acest subiect a născut câteva controverse în practica de specialitate, însă Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat Decizia nr. 23/2017:
Instanța Supremă a statuat că nu este nevoie de formă autentică în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.
Hotărârea care să țină loc de contract de vânzare se poate pronunța în următoarele ipoteze:
- ipoteza în care există încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare;
- termenul pentru încheierea contractului în fața notarului s-a împlinit;
- cumpărătorul ori vânzătorul nu s-au prezentat la notar dar toate celelalte condiții pentru semnarea contractului de vânzare sunt îndeplinite.
Pornind de la aceste aspecte, ce se întâmplă dacă partea care a promis că va vinde un bun nu se mai prezintă la notar ca să se încheie vânzarea.
Mai există remedii?
Da, există remedii pe care cealaltă parte le are la îndemână:
- Rezoluțiunea contractului cu daune-interese.
Astfel, când a fost dată o sumă de bani cu titlu de arvună (avans), iar acest fapt este stipulat în promisiunea bilaterală, cel care nu și-a executat, cu vinovăție, obligația va fi ținut la restituirea dublului arvunei.
- Formularea unei cereri către instanța de judecată competentă pentru a pronunța o hotărâre judecătorească care va ține loc de contract de vânzare.
În această situație, hotărârea instanței prin care se admite cererea de chemare în judecată va suplini consimțământul vânzătorului. În acest fel, umpărătorul va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului.
O astfel de hotărâre poate fi privită ca o soluție salvatoare pentru cumpărător. Sunt numeroase situațiile practice în care vânzătorul refuză să se prezinte la notar pentru a semna contractul de vânzare.
Astfel, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, instanța va verifica dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
- promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului care urmează să fie vândut;
- să fie îndeplinite toate condițiile de fond referitoare la promisiunea bilaterală;
Aici ne referim în special la condițiile privind consimțământul, cauza, obiectul și capacitatea părților. Nu facem referire la necesitatea formei autentice care, așa cum am menționat anterior, nu este necesară.
- să existe un refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare;
În cazul în care partea care refuză are motive întemeiate pentru care nu s-a prezentat la încheierea contractului de vânzare, instanța va respinge cererea de chemare în judecată.
- partea care solicită pronunțarea hotărârii să-și fi îndeplinit obligațiile pe care și le-a asumat;
- să fie îndeplinite condițiile speciale din materia vânzării (spre exemplu, procedura cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune pentru înstrăinarea terenurilor agricole situate in extravilan).
Citește AICI ce schimbări apar pe 4 Iulie 2023 referitor la „Subțierea Dosarului cu Șină !
De asemenea, un ultim aspect care trebuie subliniat în această materie este termenul în care o astfel de acțiune se va prescrie.
Termenul de prescripție este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
A se reține faptul că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare poate să intervină și atunci când cumpărătorul nu se prezintă la notar pentru încheierea contractului de vânzare. Nu este valabil exclusiv când nu se prezintă vânzătorul!
O altă situație des întâlnită în practică este înstrăinarea bunului către un terț, deși este încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Astfel, promisiunea bilaterală conține o clauză de inalienabilitate prevăzută de dispozițiile art. 627 alin (4) Cod Civil.
Despre ce clauză este vorba?
Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
În această ipoteză, promitentul-cumpărător va avea posibilitatea de a cere anularea contractului dintre vânzător și terț.
Doriți asistență juridică din partea unui AVOCAT SPECIALIZAT pentru antecontracte de vânzare – cumpărare sau întâmpinați probleme tranzacție imobiliară? Contactați-ne folosind formularul de mai jos sau direct pe WhatsApp